Что такое ипотека?

Говоря юридическим языком, это ипотечный жилищный кредит, т.е. целевой долгосрочный кредит, предоставляемый физическому лицу под сравнительно низкий процент ипотечными банками для строительства или покупки жилья. До возвращения процентов и кредита обеспечением последнего для банка выступает залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства, либо залог квартиры, находящейся в собственности заемщика.

Цель данной статьи - дать пояснения к вопросу, что же может являться предметом залога при ипотеке. Для чего рассмотрим несколько действующих в настоящее время схем жилищного кредитования.

Залог для ипотеки.

Первая и самая распространенная схема - трехсторонний договор, в котором участвуют продавец, покупатель и банк (Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке). При этой схеме залогом возвращения Денег для банка является приобретаемая недвижимость. В случае невозвращения заемных денег с процентами заемщик должен будет отдать купленную квартиру банку. Несмотря на свою распространенность, указанная схема имеет ряд серьезных неудобств для покупателя. В частности, трехсторонний договор исключает "цепочки", то есть сложные сделки, в которых участвует много продавцов и покупателей. Поэтому квартиру приходится искать в прямой продаже, что значительно сужает круг поисков и уменьшает выбор покупателя.

При наличии у покупателя собственной недвижимости, банк может дать ему кредит под залог этой недвижимости. Например, покупатель, желающий вложиться в квартиру в строящемся доме, берет в банке ипотечный кредит под уже имеющуюся у него квартиру, продолжая в ней жить. Если по каким-то причинам соответствующую сумму он не выплачивает, банк имеет право забрать у него старую квартиру, но не новую. В этом случае кредитор (заимодатель) заключает с покупателем двухсторонний договор залог»(Договор об ипотеке - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), - имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (Заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя (должника-Заемщика) - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя).

Третья  очень перспективная схема, которая становится все более распространенной, - схема с оформлением договора кредитования долевого участия с последующим заключением ипотечного договора. Договор долевого участи» оформляется с условием заключения договора ипотеки. Когда дом сдается и возникает (регистрируется) собственность, банк оформляет с клиентом обычный договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Жаль, что до сих пор наблюдается осторожность банков во внедрении данной схемы, но ее причина очевидна <- традиционно высокие в России риски первичного рынка недвижимости. Однако прогресс на этом рынке налицо, поэтому банки все чаще и чаще осваивают описанную схему, популярную во всем мире, работая, естественно, с ограниченным количеством, фирм-застройщиков (со своими доверенными компаниями).

Итак, предметом залога может выступать как жилое помещение, на приобретение или строительство которого предоставляется ипотечный кредит (заем), так и имеющееся жилое помещение, НО на которые, в свою очередь, в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Кроме того, к предмету ипотеки (залогу) чаще всего выдвигаются следующие требования:

- жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом). Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если заемщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог (ипотеку) целиком в виде единого жилого помещения;

- жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

- жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.

В последнее время границы ипотеки сильно расширились - например, ипотечный кредит можно брать на новостройки, обычно те, в которых участвует инвестором сам банк.

Обращаем Ваше внимание на то, что стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика.

Оценщик предоставит подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке.

Учитывая все выше сказанное, потенциальному клиенту ипотеки необходима консультация не просто профессионала, не заинтересованного в выборе конкретного банка или схемы, но специалиста, способного определить и дать официальное заключение о рыночной стоимости залога.